Ce que vous devez savoir sur le gel des loyers et le DPE
- Les logements classés F ou G sont soumis au gel des loyers depuis la Loi Climat et Résilience, sans possibilité de révision annuelle à la hausse
- Un propriétaire qui perd 288 € par an sur un loyer de 800 € avec une hausse IRL de 3 % peut voir le manque à gagner devenir très significatif sur 5 ans
- La rénovation énergétique est la seule solution : MaPrimeRénov’ peut couvrir jusqu’à 70 % des coûts pour les bailleurs aux revenus modestes
- Le seuil de décence énergétique est fixé à 450 kWh d’énergie finale par m² et par an, au-delà duquel la location est interdite
- Les complément de loyer sont également bloqués sur les logements F ou G, et les locataires peuvent contester auprès de la commission départementale de conciliation
Un propriétaire me posait la question la semaine dernière : son logement classé F, peut-il encore augmenter le loyer ? La réponse est non. Et beaucoup de bailleurs ne le savent pas encore. Le lien entre augmentation de loyer et DPE est désormais gravé dans la loi, et ça change tout à la gestion d’un bien locatif. Si votre logement affiche une mauvaise étiquette énergétique, vous êtes coincé – sur les révisions, sur les compléments de loyer, et bientôt sur la location elle-même.
La Loi Climat et Résilience a posé un calendrier clair. Les propriétaires bailleurs qui ignorent ces règles prennent des risques financiers et juridiques concrets. Autant comprendre ce qui se passe réellement.
Le gel des loyers pour les passoires thermiques : ce que dit la loi
Le principe est simple. Tout logement classé F ou G est soumis au gel des loyers depuis l’entrée en vigueur des dispositions de la Loi Climat et Résilience. Concrètement, un bailleur ne peut plus réviser le loyer à la hausse via la clause de révision annuelle bail, même si l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE est positif.
Cette mesure s’applique à tous les nouveaux contrats comme aux renouvellements. Le gel des loyers passoires thermiques est national. Peu importe que le bien soit en zone tendue encadrement des loyers ou non.
📌 Un logement classé F ou G ne peut plus bénéficier d’une révision de loyer à la hausse. La clause de révision reste dans le bail, mais elle ne produit aucun effet tant que le DPE reste mauvais. Le bailleur perd chaque année la possibilité de suivre l’inflation.
Ce que ça coûte en pratique ? Si l’IRL progresse de 3 % sur un loyer de 800 €, le bailleur perd 24 € par mois, soit 288 € par an. Multipliez ça sur cinq ans et le manque à gagner devient très significatif.
Augmentation de loyer et DPE : quelles classes sont concernées ?
Au-delà du gel, le calendrier de la Loi Climat et Résilience prévoit des interdictions de location progressives selon la classe DPE. Voici ce que chaque bailleur doit avoir en tête.
| Classe DPE | Gel du loyer | Interdiction de location |
|---|---|---|
| G | Oui | Logements les plus énergivores déjà exclus du marché locatif |
| F | Oui | Interdiction à venir selon calendrier légal |
| E | Non | Toujours louable, révision possible |
| A à D | Non | Aucune restriction |
L’interdiction de location logement classe G concerne désormais les logements dont la consommation dépasse un seuil précis fixé par décret. Un diagnostiqueur immobilier certifié RGE peut établir le DPE et préciser la classe exacte du bien.
Le complément de loyer est-il encore possible sur un logement énergivore ?
Le gel du loyer principal n’est pas le seul sujet. Le complément de loyer logement énergivore est également bloqué.
Dans les zones soumises à l’encadrement, un bailleur peut normalement demander un loyer supérieur au loyer de référence majoré si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles. Mais un logement classé F ou G ne peut plus bénéficier de ce mécanisme. La loi est explicite. Aucune dérogation.
⚠️ Un locataire peut contester un complément de loyer appliqué sur un logement classé F ou G. La commission départementale de conciliation peut être saisie. En cas de confirmation, le bailleur rembourse le trop-perçu et s’expose à des pénalités.
Ce point énerve vraiment certains propriétaires qui ont investi dans des biens « de caractère » anciens. Mais louer un logement avec de mauvaises performances énergétiques en faisant payer un premium au locataire, c’est inacceptable. La précarité énergétique locataire est une réalité que trop de bailleurs ignorent commodément.
La décence énergétique : une notion qui change les règles du jeu
Le gel et les interdictions ne sont que la partie visible. La notion de décence énergétique va plus loin.
Un logement est considéré comme décent s’il respecte un niveau minimal de performance énergétique. Ce critère s’ajoute aux critères classiques de surface, d’équipements et de sécurité. Un logement indécent peut être frappé de sanctions : suspension du loyer, obligation de travaux, mise en demeure.
Qui vérifie la décence énergétique ?
C’est le locataire qui peut saisir les juridictions compétentes. Mais en pratique, c’est souvent la commission départementale de conciliation qui intervient en première instance. Cette commission est gratuite, accessible à tous, et ses avis sont de plus en plus suivis.
Quelle est la consommation limite ?
Le seuil de décence énergétique est fixé à 450 kWh d’énergie finale par m² et par an. Les logements qui dépassent ce seuil – les pires classes G – ne peuvent plus être mis en location, même avec un loyer revu à la baisse.
La rénovation énergétique : la seule vraie sortie pour un propriétaire bailleur
La décence et le gel des loyers pointent tous dans la même direction. La rénovation énergétique propriétaire bailleur n’est plus une option : c’est la seule façon de récupérer la liberté de louer et de réviser le loyer.
- MaPrimeRénov’ : dispositif de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) qui finance une partie des travaux selon les revenus du ménage et les gains énergétiques obtenus.
- Audit énergétique obligatoire : exigé pour les ventes de logements classés F et G, et recommandé avant tout projet de rénovation pour cadrer les travaux efficacement.
- Certificats d’économies d’énergie (CEE) : un complément de financement souvent mal utilisé par les bailleurs, alors que les montants peuvent être significatifs.
💡 D’après l’Anah, MaPrimeRénov’ peut couvrir jusqu’à 70 % du coût des travaux pour les propriétaires aux revenus modestes. Pour un bailleur classé G qui rénove son logement jusqu’en classe C, le retour sur investissement se calcule rapidement face au manque à gagner des révisions bloquées.
Contacte un diagnostiqueur immobilier certifié RGE avant de lancer quoi que ce soit. Le DPE conditionne les aides, les interdictions et la capacité à réviser le loyer. C’est le document de base, et un DPE mal réalisé peut fausser tout le reste.
Que faire concrètement si votre logement est classé F ou G ?
On a vu les règles, les sanctions et les aides. Place au concret.
Vérifier le DPE actuel
Commande un nouveau DPE si le vôtre date d’avant la réforme de la méthode de calcul. Les anciens DPE établis avant juillet de l’année de référence de la réforme ne sont plus valides. Un DPE périmé ne protège pas le bailleur.
Evaluer la situation locative
Vérifie si ton bail comporte une clause de révision annuelle bail. Si oui, cette clause est neutralisée tant que le DPE reste en F ou G. Ne l’applique pas : le locataire peut contester et obtenir remboursement.
Chiffrer les travaux avant de décider
Un devis de rénovation thermique peut sembler élevé. Mais compare-le au loyer gelé sur cinq à dix ans, à la future interdiction de location logement classe G, et à la dévalorisation du bien à la revente. Le calcul est souvent en faveur des travaux. Fais-le vraiment, pas en te basant sur une impression.
Pour résumer ce qui compte vraiment : vérifie ton DPE dès maintenant, arrête toute révision de loyer si le logement est classé F ou G, et cadre un projet de rénovation avec un audit sérieux. Le lien entre augmentation de loyer et DPE est désormais direct et légal. Attendre ne fait qu’aggraver la situation. Agis maintenant.
